„Ihr habt ein schönes Thema für die Presse“ – Gewobag möchte bis zu 15% Mieterhöhung

ZUSATZ: Der Offene Brief des Quartiersrats Schöneberger Norden (siehe Artikel unten) hat viel in Bewegung gebracht. Doch Anfang Februar 2017 hat der Quartiersrat einen Zweiten Offenen Brief geschrieben zu dem Thema geschrieben. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften haben in der Zwischenzeit zwar erklärt, dass sie künftig keine Mieterhöhungsverlangen mehr verschicken wollen, doch der Quartiersrat Schöneberger Norden macht sich Sorgen um die Mieter/innen, die bereits eine Mieterhöhung erhalten haben und die mit ihrem Engagement die öffentliche Diskussion mit angeschoben haben, heißt es auf der Seite des Quartiersmanagements Schöneberger Norden. 

Der Brief ist auf der QM-Seite einsehbar. Sie können ihn aber auch hier lesen und herunterladen ( pdf )

Ursprünglicher Artikel:

Offener Brief des Quartiersrates Schöneberger Norden
an den Regierenden Bürgermeister von Berlin, Herrn Michael Müller
an die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Frau Katrin Lompscher
an den Stadtrat für Stadtentwicklung und Bauen des BA Tempelhof- Schöneberg, Herrn Jörn Oltmann
an den Vorstand der Wohnungsbaugesellschaft GEWOBAG, Frau Snezana Michaelis und Herrn Markus Terboven
an die Fraktionen im Abgeordnetenhaus von Berlin

Sehr geehrte Damen und Herren,
im Quartier Schöneberger Norden werden zurzeit von der GEWOBAG Mieterhöhungen angekündigt, die weit über den im Koalitionsvertrag festgelegten Vereinbarungen liegen. Im Koalitionsvertrag wird als Sofortmaßnahme angekündigt, die Mietererhöhungen im Bereich der Städtischen Wohnungsbaugesellschaften für die nächsten vier Jahre auf 2% jährlich zu begrenzen.

Wir fordern Sie als Verantwortliche im Senat, im Abgeordnetenhaus, im Bezirk und bei den Wohnungsbaugesellschaften auf, diesen Teil der Koalitionsvereinbarung sofort zu verwirklichen und alle Mieterhöhungen, die ab 1. 1. 2017 wirksam wurden oder werden sollen, zurückzunehmen.

Den vollständigen Offenen Brief können Sie hier herunterladen (pdf)

Januar 2017 in der Kiezoase Steinmetzstraße
Der Raum in der Kiezoase ist zu klein. 120 bis 140 Leute sind zu der Informationsveranstaltung zum Thema „Mieterhöhungen in GEWOBAG-Häusern im Schöneberger Kiez, begründet mit Mietspiegel!!! – Entlassung der Häuser aus der Sozialbindung ???“ Dass bei diesem wichtigen Thema überaus kurzfristig geworben wurde beklagt eine Mieterin aus der Blumenthalstraße.

„Wir wollten die betroffenen Gewobag-MieterInnen gezielt ansprechen,“ erklärt Veranstalter Matthias Bauer vom Projekt ‚Mieten und Wohnen im Schöneberger Norden‚. „Die Gewobag hatte uns zugesichert, uns die genauen Adressen der Häuser zu geben. Doch dann haben wir bis Anfang Januar nichts gehört. Deswegen konnten wir die Betroffenen nicht gezielt einladen und haben dann die Einladungszettel in alle GEWOBAG-Häuser geklebt.“

Auch für diesen Abend seien VertreterInnen der Gewobag eingeladen, erläutert Matthias Bauer sie hätten dann aber aus terminlichen Gründen abgesagt. „Sie haben uns versichert, dass die im November 2016 verschickten Mieterhöhungen so wie alle anderen auch regelmäßig anhand eines Computerprogramms rausgegangen sind und nicht von der bald wirksamen Regelung im neuen Koalitionsvertrag motiviert wurden. Sie haben uns auch gesagt, dass sie jeden Einwand den Mietspiegel betreffend individuell prüfen und auch zu individuellen Lösungen bereit sind, wenn jemand nicht in der Lage ist, die Erhöhung zu zahlen.“

Die VeranstaltungsbesucherInnen reagieren erstaunlich diszipliniert und ruhig. Die meisten sind langjährige MieterInnen bei der Gewobag in Schöneberg Nord. Ja, der Service könnte definitiv besser sein, sagen viele, aber im Großen und Ganzen klappe doch alles ganz gut. Ist da vielleicht auch die Sorge, sich bei dem derzeit immer enger werdenden Wohnungsmarkt sich bei einer Mieterhöhung zu beschweren und damit eine Kündigung zu riskieren?

Prozedere bei Mieterhöhungen kein Hexenwerk – aber im Detail sehr kompliziert
„Mit einer Mieterhöhung bekommen die MieterInnen die Aufforderung dieser zuzustimmen. Es ist kein Hexenwerk, aber man muss sich darum kümmern,“ sagt die eingeladene Expertin zum Mietrecht, Rechtsanwältin Frauke Roßmann. „Man wird verklagt, wenn man nicht zustimmt. Man kann auch Teilzustimmungen geben, wenn z.B. der Vermieter Sachen übersehen hat. Meist kennt der Vermieter die Wohnungen nicht genau, weiß nicht, dass nur ein kleiner Balkon oder ein gefangenes Zimmer zu der Wohnung gehört. Um solche Details kann man vor Gericht dann prima streiten.“

Auf Nachfrage räumt Frauke Roßmann ein, dass der Weg zu Gericht nicht der erste sondern nur der letzte ist. Man könne auch den eigenen Mietpreis erst online selbst prüfen und bei Zweifeln an der Gültigkeit der Mieterhöhung den Vermieter zunächst um eine Erläuterung bitten. „Sie müssen aber auf jeden Fall reagieren,“ so Frauke Roßmann. „Sie selbst können nicht vor Gericht gehen, sondern es ist die Sache der Gewobag sie zu verklagen. Wenn sie dies nicht innerhalb von drei Monaten tut, dann fängt das ganze Verfahren wieder von vorne an.“

Den Berliner Mietspiegel erstellt ein Gremium, dem Interessengruppen von VermieterInnen, MieterInnen, Politik und Verwaltung angehören. Es ist ein Instrument, mit dem man arbeiten kann und das auch vor Gericht anerkannt ist. Orientierungshilfen zum Mietspiegel und zum Thema Mieterhöhungen gibt es online z.B. beim Berliner Mieterverein und Berliner MieterGemeinschaft. Auf der Webseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen kann man online eine Mietspiegelabfrage machen.

„Es geht nach Kategorien ( Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) und Merkmale wie Badewanne und Dusche oder nur Badewanne, Güte des Bodenbelages, Energiepass, Isolierglasfenster. Die Merkmale sind genau bestimmt so z.B. auch Handtuchhalterheizung, Dunstabzugshaube, ob Kühlschrank und Herd bereits in der Wohnung waren,“ beginnt Frauke eine Aufzählung, die sehr lange dauern könnte, wenn sie in alle Einzelheiten ginge. Wenn die MieterInnen den Heizungshandtuchhalter selbst angebracht haben, dann gilt er nicht für die Wertsteigerung laut Mietspiegel. Mängel in den Wohnungen spielen bei der Mieterhöhung keine Rolle, sondern müssen durch die Meldung einer Mängelbeseitigung behoben werden. Auch Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind außen vor. Ebenso zählen auch Anpassungen von Betriebskosten nicht in den Mietspiegel mit hinein.

Die Vermieter kennen den Mietspiegel natürlich auch sehr gut und kümmern sich um die Aspekte, die Pluspunkte bringen, so zum Beispiel ein Fahrradkeller, eine hübsche Müllfläche, eine Abzugshaube – all das erhöht den Wert der Wohnung. Aber nicht ein Anstrich des Treppenhaus. Der muss nicht sein. Werden in einer Straße, wie zum Beispiel der Bautzener Straße – Luxuswohnungen und neue Einkaufsmöglichkeiten gebaut, dann gelten die als Wertsteigerung des Wohnumfeldes und werden in dem neuen Mietspiegel mit berücksichtigt. Dadurch steigen dann natürlich die Vergleichsmieten.

„Sie spielen also anhand des Mietspiegels Detektiv und klicken sich durch Merkmalgruppen,“ fasst Frauke Roßmann zusammen. „Dann errechnen Sie den Nettopreis und teilen das dem Vermieter mit, falls er von der geforderten Mieterhöhung abweicht. Entweder die akzeptieren das oder Sie werden verklagt. Treten Sie in einen Mieterverein ein, denn die nächste Mieterhöhung kommt bestimmt. Doch suchen Sie dennoch immer als erstes das Gespräch.“

Wenn das mal so einfach wäre. „Früher wussten wir wer unsere Kundenbetreuer sind, konnte die mit ihrer Telefonnummer direkt erreichen und im Telefonat Probleme und Unklarheiten beseitigen,“ sagt Alfons Schröder, Sprecher des Mieterbeirats Steinmetzkiez. „Inzwischen gibt es diese Service-Hotline, da kommt man natürlich mit irgendjemand in Kontakt und kann da wenig klären. Also empfiehlt es sich, die Angelegenheit entweder per Post oder Email den Kundenservice zu senden, der es dann an die entsprechende Stelle weiterleitet. Und was den Mietspiegel betrifft, da schickt uns die Gewobag in ihrem Mieterhöhungsverlangen gleich mit, wo wir uns im Mietspiegel befinden. In der Regel ist nicht viel daran auszusetzen, aber einige Merkmale haben sich vielleicht im Laufe der Jahre so geändert, dass die Mieterhöhung nicht, wie gefordert, rechtens ist.“

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ebenen des Kiezes und der Politik – oder – sofort = jetzt?

Aus dem Offenen Brief des Quartierrats:
Auf der Präventionsratsitzung im Schöneberger Norden im Dezember 2016 ist durch den Hinweis einer Mieterin bekannt geworden, dass die GEWOBAG an Mieter in ihrem Haus in der Steinmetzstraße Mieterhöhungsverlangen von über 13 % herausgeschickt hat. Und zwar zu einem Zeitpunkt, an dem in der Koalitionsvereinbarung des neuen Senats von Berlin zu den städtischen Wohnungsbaugesellschaften folgendes vereinbart wurde: „Als Sofortmaßnahmen werden die Mieterhöhungsmöglichkeiten für Bestandsmietverträge für vier Jahre auf maximal zwei Prozent jährlich beschränkt.“

Ein Veranstaltungsbesucher behauptet die Mieterhöhungen seien direkt nach Schließen der Lokale zur Wahl des Berliner Abgeordnetenhaus im Herbst heraus gegangen. Wenn auch dies eher nach Verschwörungstheorie klingt, so ist es doch eine Tatsache, dass Berlin sich auch mietenpolitisch zur Zeit in einem Vakuum befindet.

In der Koalitionsvereinbarung 2016-2021 heißt es auf Seite 29: „Als Sofortmaßnahmen werden die Mieterhöhungsmöglichkeiten für Bestandsmietverträge für vier Jahre auf maximal zwei Prozent jährlich beschränkt.“

In einem Interview mit der Berliner zeigte am 6. Januar 2016 sagte Katrin Lompscher (Die Linke), seit Dezember 2016 Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen:

Den größten Einfluss haben Sie auf die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen. Was planen Sie hier als Erstes?
Wir werden die Vereinbarung mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften aktualisieren, in denen stärkere Schutzrechte für die Mieter verankert sind. Das alte Bündnis ist Ende Dezember ausgelaufen. Unser Ziel ist, dass wir das in den ersten 100 Tagen schaffen.

Welches sind die wichtigsten Ziele, die Sie vereinbaren wollen?
Wir wollen den Mietanstieg weiter begrenzen. In bestehenden Mietverhältnissen sollen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften die Mieten für die nächsten vier Jahre nur um maximal zwei Prozent jährlich anheben können – und zwar bei jedem einzelnen Mieter, nicht nur im Durchschnitt der Wohnungsunternehmen.

Sofort heißt also nicht ab jetzt. Bei der Gewobag scheint jedoch sofort sehr rasch zu bedeuten. “In ihren Mieterhöhungsschreiben gibt die Gewobag immer einen Wunschtermin für die Zustimmung an, der 14 Tage vor dem vom Gesetz gegebenen liegt. Dieses Mal haben wir freundlicher Weise schon bevor der Wunschtermin abgelaufen war, eine Erinnerung bekommen und gleich, nachdem dieser Termin verstrichen war, noch mal eine,“ sagt Mieterbeirat Alfons Schröder. „Die Gewobag ist also sehr besorgt um uns und darum, dass sie vielleicht Prozesse anstrengen muss. Deswegen von mir als Mieterbeirat die Aufforderung an den Mieterrat, die Gewobag zu fragen, wie viele Gerichtsverfahren sie in den letzten Jahren wegen Mieterhöhungen gegen Mieter geführt hat oder noch führen wird.“

Bertram von Boxberg, ehemaliger Quartiersrat und jetzt Fraktionsmitglied Bündnis 90/Die Grünen in der Bezirksverordenetenversammlung Tempelhof-Schöneberg weist darauf hin, dass der Koalitionsvereinbarung erst vom Abgeordnetenhaus umgesetzt werden muss und es deshalb zur Zeit kein Mietenbündnis zwischen dem Senat und den sechs Wohnungsbaugesellschaft gäbe. „Es ist notwendig, dass wir uns überlegen, wie wir damit umgehen,“ unterstreicht er.

Diese Einschätzung wird von Mieterrat Rainer Felkemeyer geteilt. „Vermieter rechnen damit, dass circa 80% der MieterInnen einfach zahlen. Das lohnt sich schon für die Vermieter. Die Interessen von Mietern und Vermietern gehen nicht zusammen. Der Koalitionsvertrag ist nur eine Willensbekundung, das ist noch kein Gesetz. Die vorige Regierung hatte auch einen Koalitionsvertrag, doch von den dort aufgeführten Punkten haben viele niemals eine Gesetzeskraft erhalten. Man sollte sich nicht darauf verlassen, dass die Wohnungsbaugesellschaften jetzt ein soziales Gewissen haben.“

Christine Scherzinger, ebenfalls ehemalige Quartiersrätin und nun für Die Linke in der BVV Tempelhof Schöneberg, fügt hinzu. „Es gibt diese Nische und man muss Druck ausüben. In der BVV wird es dazu eine mündliche Anfrage geben, die fragt, wie damit umgegangen wird, dass es diese Nische gibt, was gedenkt die Gewobag in diesem Fall zu tun. Solch eine Anfrage an die BVV könnte auch von allen BewohnerInnen gestellt werden.“

Auch Quartiersmanager Remzi Uyguner schließt sich an und stellt dann die wichtige Frage, in welchen Häusern denn bereits eine Mieterhöhung erfolgt sei. Für den Quartiersrat und das Quartiersmanagement sei es wichtig, darüber genaue Kenntnis zu haben. Viele Arme fliegen in die Höhe und die Informationen nimmt der Quartiersrat in seinen offenen Brief auf:

Auf dieser Mieterversammlung wurde festgestellt, dass in mindestens 20 Häusern im Schöneberger Norden Mieterhöhungsverlangen erklärt wurden. Die Liste der Häuser können wir Ihnen bei Bedarf zur Verfügung stellen. Es geht hier um unterschiedliche Straßenzüge und um unterschiedliche Gebäude- und Förderarten. Und es sind keine Einzelfälle sondern offensichtlich eine breit gestreute Strategie.

Neben den für die Kiezen gewählten Mieterbeiräte der Gewobag, sind an diesem Abend auch zwei Vertreter des landesweiten Mieterrat der Gewobag zugegen. Sie sichern zu, dass sie auf Antworten bezüglich der bereits geführten Mieterhöhungsverfahren und deren Ausgang drängen werden.

„Wohnungsbaugesellschaften haben nur einen gewissen Entscheidungsspielraum und der ist gar nicht so weit, wie sie glauben,“ sagt Rainer Felkeneyer. „Da ist letzten Endes der Senat zuständig. Ich vermute mal, dass alle sechs Wohnungsbaugesellschaften diese Lücke ausnutzen. Wir vernetzen uns auch mit den Mieterräten der anderen Wohnungsbaugesellschaften, um mittelfristig politischen Druck auf den Senat auszuüben.“
[Anmerkung 24.1.2017: Seine Vermutung hat sich inzwischen bestätigt]

Er und sein Kollege weisen darauf hin, dass die Mieterbeiräte und die Mieterräte bei allen Berliner Wohnungsbaugesellschaften leider nur ein Mitwirkungsrecht und kein Mitbestimmungsrecht hätten. Hinzu kommt, dass es die Mieterräte überhaupt erst seit Herbst 2016 gibt. „Wir haben uns jetzt alles angehört und werden das besprechen,“ sichert Mieterrat Klemens Witte, der als gewählter Vertreter des Mieterrates auch im Aufsichtsrat der Gewobag sitzt, zu. “Wir wollen politische Veränderungen anzustoßen. Doch können wir beide nicht individuell handeln, sondern werden uns zuerst mit den anderen sieben Mieterräten beraten. Wenn ein Beschluss zustande kommt, dann können wir tätig werden. Der Aufsichtsrat tagt im März zum ersten Mal.“
[Anmerkung: Am 22. Januar teilte Klemens Witte per Email mit, dass der Mieterrat beschlossen hat, den Offenen Brief des Quartiersrates zu unterstützen.]

„Ihr habt ein schönes Thema für die Presse“
All dies klingt zäh, bürokratisch. In keinster Weise peppig motivierend. Doch ein später Redebeitrag bei der Veranstaltung lässt aufhorchen. „Wir waren erfolgreich, wir haben uns gegen Modernisierung gewehrt. Die Gewobag wollte damit eine 100% Mieterhöhung bewirken,“ berichten MieterInnen aus dem Prenzlauer Berg. „Letztendlich war das ein Geschenk. Denn wir sind in den ganzen Monaten so schlau geworden. Die Gewobag hat die Modernisierungsankündigung zwar gestoppt, doch jetzt versuchen sie die nächsten Schritte und sind dabei ganz vorsichtig.“

Sie hätten demonstriert und konnten die Presse gewinnen, über ihre Aktionen zu berichten. „Das hat uns wirklich geholfen und es ist notwendig,“ sagen sie. „Ihr habt eine schönes Thema, dass man an die Presse tragen kann. Doch muss man jetzt geschehen. Wir müssen immer Druck machen und zwar politisch.“

Ein erster Schritt in diese Richtung ist der Offene Brief des Quartiersrates:

Zu diesem Zeitpunkt, an dem die neue Regierungskoalition in Berlin Maßnahmen vereinbart hat, die die Kosten des Wohnens eindämmen sollen, beschädigen diese Mieterhöhungsverlangen die Glaubwürdigkeit der neuen Wohnungspolitik.

Daher appellieren wir an den Vorstand der GEWOBAG sowie an Sie als Verantwortliche in Politik und Verwaltung:

• Bitte sorgen Sie dafür, dass diese Mieterhöhungsverlangen zurückgenommen werden, bis die Festlegungen der Koalitionsvereinbarung in Kraft gesetzt werden.
• Bitte erklären Sie die Rücknahme der Mieterhöhungsverlangen öffentlich und den einzelnen betroffenen Mieter/innen gegenüber, damit diese nicht unnötig einem Gerichtsprozess ausgesetzt werden.

Wir erwarten Ihre Antwort bis zum 27. Januar, denn in vielen Fällen läuft die Überlegungsfrist der Mieter/innen am 31. Januar 2017 ab.

Der Quartiersrat Schöneberger Norden wird diesen Appell auch an die Fraktionen der BVV Tempelhof-Schöneberg senden und um Unterstützung bitten.

An die Presse gehen diese Informationen natürlich auch. Und für Mietertreffen nach dem 27. Januar werden größere Räume belegt.